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LPR定价-本次住房贷款利率新政对市场影响不大

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「LPR定價模式有助於實現利率市場化的導向。」嚴躍進認為,各地基於因城施策的思路,基於各地樓市情況和房地產金融情況,陸續落實地方性的LPR房貸政策,各大商業銀行根據實際經營狀況和房地產政策導向,基於LPR基礎利率和基點等要素,重新計算房貸利率和進行房貸的發放,最新一期LPR利率的調整,並不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響,更多的影響還是體現為貸款定價方式的調整,即後續利率自我調整的空間會更大。

首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率。二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

諸葛找房副總裁苑承建認為,短期內最終執行的實際利率可能略高於之前利率,特別是二套房利率,以北京為例,新的個人住房貸款定價基準為:首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR(貸款市場報價利率)+55個基點(一個基點等於0.01%),二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點,按照央行9月20日公布的五年期LPR4.85%的水平計算,北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%,二套是5.9%,分別比之前北京主流房貸利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%高了0.01%和0.02%。

  具体来看,房贷利率出现较大上涨的城市包括宁波和上海,不过,上涨后的贷款利率并不算特别高,比如宁波的首套住房贷款利率和二套住房贷款利率分别为5.65%和5.90%,上海的首套住房贷款利率和二套住房贷款利率分别为4.65%和5.45%;而诸如杭州、合肥及重庆等主流二线城市的住房贷款利率保持稳定。

根據官方說法,房貸新政的出台是堅決貫徹落實「房子是用來住的,不是用來炒的」定位和房地產市場長效管理機制的舉措,央行的目的是確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益。

  “现在没有固定的利率,基本跟原来差不多。”北京(楼盘)某在售新房项目销售小李表示,此前新房首套贷款利率是4.9上浮1.1倍,也就是5.39%,现在应该是5.40%,就多了0.01个百分点,对市场没什么影响。

由於該政策對住房貸款利率產生的實際影響較小,居民在購房時的貸款成本與此前幾乎沒有較大差別,因此對當前的房地產市場成交並未產生較大影響,不過,業內人士認為當前的利率變化處於平穩過渡階段,後續利率調整的空間會更大。

02平穩過渡個人住房貸款政策的變化無疑是中國房地產市場的重大變化,不過,這種變化並沒有體現在具體的貸款利率上,採用新的利率定價機制后,利率基本穩定,外界對此的形容大多是「平穩過渡」。

根據央行發佈《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》,自10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

14個城市10月份LPR貸款利率下的月供變動情況(元)

9月20日上午,根據全國銀行間同業拆借中心公布的最新一期貸款市場利率(LPR)報價,1年期LPR較上一次下調5基點至4.20%,5年期以上LPR為4.85%。一般認為,這是房貸利率的最低標準。

10月8日,上海(樓盤)易居房地產研究院發佈《中國LPR房貸利率報告》,該報告以100萬貸款本金、30年期限、等額本息為例進行測算,報告顯示,14個城市在執行LPR貸款利率后,首套房的月供額比過去增加了6元,而二套房的月供額比過去增加了15元。

知名自媒體國民經略認為,新利率模式下,實體降息,樓市定向加息。全國各地的房貸利率至少不會低於之前的水平。而一些首套房貸仍在打折的城市,將會徹底告別「折扣時代」,進入「加點時代」。 新模式最具殺傷力的一點是,由於實體經濟和樓市利率玩的是「雙軌制」。即使未來出現寬鬆,房貸利率仍舊能維持在高位,這就最大限度避免資金之水流向樓市,從而為定向調控奠定基礎。

「住房貸款利率將出現結構分化。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從實際情況看,一線城市和二線城市還是會有所上漲的,三四線城市可能會相對持平,這和三四線城市去庫存的壓力等有關。但同類城市中,類似合肥杭州等城市,預計利率不會有太大變化。當然具體貸款會根據銀行的額度、開發商的具體樓盤情況、購房者的信用等級等或略有差異。

01百萬房貸月供僅增加6元根據央行要求,省一級分支機構應按照「因城施策」原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。這意味着,全國各城市的住房貸款利率將會出現不同。

易居研究院認為,類似月供額的變動非常小,基本上不會對購房者形成太多干擾,或者說是可以忽略不計的。而從城市結構上看,二線城市的負擔增加相對會大一點,而三四線城市則沒有太明顯的負擔,甚至有減負的現象。

在苑承建看來,本次住房貸款利率新政對市場影響不大,購房者實際購房成本即使有增加也非常有限,不會對市場預期產生明顯影響,房貸利率換錨首先還是要在確保房地產市場平穩發展的情況下實現利率市場化改革。「新的房貸利率定價機制下,未來的利率調整更加靈活。」

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