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县城开发-但不得不说:三四线城市房地产市场还是非常不成熟

杨紫荷叶边半裙

不管從材料、工藝,還是開發商實際水平,都令人堪憂。像上面例子中說到的設計不合理、質量不過關,在縣城比比皆是。

事實就是這樣,在程序不透明、機制不完善、市場不成熟之下,縣城項目爛尾跑路,似乎是見怪不怪的事情了。

上陣子,一直傳言271家房企倒閉,而且倒下去的很多都是資金實力弱、開發水平低的三四線城市的小開發商。我覺得這反而是個好事,畢竟都是市場競爭、叢林法則之下的結果。

這幾年雖然房價漲,但是三四線城市的收入其實是沒有什麼提高的,居民的購買力擺在那裡,商業基本也是缺乏活力的。

中山保利的超市,只卖3颗包菜

  深圳地铁开发的南山塘朗城直连的塘朗城商业,地铁直达、依托住宅区、商场硬件条件一流,也是拖到7月26日才开业,毕竟一旦开了亏本,想要挽救就是难于上青天。

三四線城市產品設計真的是一言難盡,排布非常不合理

三四線城市小開發商的產品質量差,幾乎是眾所周知的事了。

1.碧桂園豪布斯卡:碧桂園收購順寶的四期的地,物業還是沿用順寶,碧桂園不戀戰

例如中山的城建混亂,很大原因就是早在80年代、90年代,中山的很多地塊就已經被本地佬佔據了,也就是「騙地」,批的是工業用地,用來建工廠,最後沒有建成,一直屯着。

中山站附近被小開發商屯着的土地

在江門(樓盤)考察時,我們見慣了一路上都是土黃色Art Deco的住宅,在路的拐角處看到了一個黃白配色外立面,還在熱烈討論這個項目審美還過得去。

而且在三四線城市中,最容易引發爭議的還有土地產權問題。

現在三四線的小開發商哪裡懂這些,更何況這個小區剛到連個游泳池都沒有規劃,綠化做得也是一團糟。

  其实除了中山,大湾区的小城市、惠州、江门、肇庆都或多或少有这些土地历史遗留问题,其实,这是中国大多数三四线城市的缩影,屯地捂地,然后迟迟不开发。

開發商需要便宜且優質的地塊,地方同樣需要政績,引進高大上的商業,有沒有來品牌願意入駐另說,關鍵是高樓要蓋起來,亮化工程做起來,城市門面搞起來。

這就會發生一個現象,買了住宅,旁邊的配套遲遲建不起來,甚至人氣都非常差,所謂城市發展方向、城市新中心都是大忽悠。

往裡面走一看,碧桂園自己都忍不下去了,正在把原本小開發商做的綠化鏟掉,打算重做。

在房地產快速擴張的這幾年,大開發商逐漸下沉到三四線城市,他們帶來了現代化的項目規劃和以人為本的人居理念,讓原本野蠻生長的縣城,開始有了商品房意識和初現雛形的房地產市場。

  同行的小伙伴看到这绿化也很失望,顺嘴说了句:“这绿化不会是碧桂园做的吧”。

畢竟,雪崩之時,沒有一片雪花是無辜的。

而三四線城市本身又是一個關係大於規則的社會,制度不完善,無法走市場化道路維權,這又會讓市場陷入惡性循環的狀態。

言先生馬上來了句:「一顆大樹下面種三顆小樹,算怎麼回事兒,那三顆樹如果是碧桂園種的,碧桂園可以去死了。」

中山某项目

中山保利的商業,空置嚴重,人氣冷清

沿街商業靠包裝,公寓就純屬靠忽悠,真是欺負當地老百姓(603883,股吧)沒有見過世面啊。

因為土地產權就是按照批地那一刻開始計算的,並不是房子建成計算的。

然後手裡有點錢有點政商關係,就想一口吃個大胖子,建個一鳴驚人的項目,一不小心就扯着蛋了。

當然說來說去,還是領頭的要足夠強勢。

  三四线城市割韭菜之三——土地产权症结

除此之外,三四線小城市還特喜歡搞出一個規劃宏偉的新區,把城市框架拉得極其臃腫。

它非常象徵性地代表了三四線房地產的普遍狀態。

買房前給你畫餅畫得巨大,讓你恨不得今天買明天就能交房進進去,享受這種大型配套帶來的便利:樓下就是大型商業廣場,中間有連鎖品牌滿足吃喝玩樂需求的mall,兩邊底商業態是當地特色小吃,類似於萬達金街。

造房子本身真的是一個很考究專業的事情,其實我真的不大相信,哪個縣城開發商造房子的工藝水平,突然哪天拍着腦袋就超越了現在的大開發商。

商業本身是要人口支撐的,而三四線城市本身就是人口凈流出的,根本沒有多少年輕人能支撐得起多個商圈,而老年人可能十幾年都逛着同一個商圈。

3.龍光玖龍山:一個地塊內已有建成多棟,後來龍光收了地之後,將小區進行隔離地塊新建項目。龍光不把臨近地塊也收了,是因為價格談不攏。

深圳南山大學城片區的眾冠寫字樓下面的益田假日里早已建好,但就是不敢開,一直拖到最近才有了開業信息,也是怕開瞎了。

而且這個不是單個地塊的問題,而是大量地塊的問題,就像為什麼中山站附近至今還是香蕉林,就是因為地塊早早就已被出讓,現在想要也不回來,無法去做城市規劃。

  三四线城市房地产割韭菜之四——大肆造新区、配套不兑现

即使是保利,都不一定可以在三四線城市做好商業。

  县城割韭菜之二——项目烂尾、商业做不起来

後來看房地產行情好,就把以前屯着的地塊用來建住宅,這些地塊即使通過土地變性,按照住宅70年產權,80年代、90年代批的地,現在地塊剩下的產權時間只剩下50多年,甚至是40年。

江门某项目

  好的一点,就是开发商钱还没有收全,楼还没有盖好,大开发商进来之后来解尸体。惨的就是一直烂尾下去了。

雖然說現在的土地產權到期之後是可以續期的,但是這也是經過重重申請的,而且還要補齊土地出讓金。

  连大开发商都想快进快出的市场,你还要据守吗?

在這樣的市場,最好不要碰,不然以後暴雷了躲都來不及。(靠近大城市的三四線城市除外)

  就算项目和商业能够真正建起来,大概率也是运营不起来的。

最直白的原因,還是在於縣城的原生購買力實在太弱太弱,所有的營銷體系,在有限的購買力面前,轟然倒塌。

  外立面质感很差,这个项目用的是涂料,材料之外,施工工艺也很差,外立面多处空鼓。

而且走過這麼多三四線城市,發現越小的城市越喜歡窩裡橫,心不往一處使。

而且三四線城市的很多小區,甚至連個游泳池都沒有規劃,更別說設計1樓為架空層,增加小區的公共活動空間,或者根據不同年齡段設計不同的活動區域,或者是五星配置的私家會所、夜光跑道、人車分流。

大開發商願意下沉到三四線城市,還是為了利潤,為了規模,可以快速高周轉。

  其实最好的设计应该是建高一点点,然后采用兵营式排布,或者干脆都规划成纯高层,不要建高低配。

但不得不說三四線城市房地產市場還是非常不成熟,而且長期以來形成了一套割韭菜的邏輯。

中山福晟收購的某爛尾樓翻新,外立面也是一言難盡

開車轉到樓下一看,這個小開發商的水平,真是一言難盡。

而且項目賣到現房已收樓入駐,卻連外立面都懶得刷洗,導致窗戶積灰嚴重。

即使你說你不會住滿這麼多年,但是剩餘產權時間短,你持有幾年可能還能貸款滿30年,但是你的下一任買家就不一定了,想必你的買家也會非常介意這一點,這又會非常影響房子未來的流動性。

2.社區綠化差,小區規劃差雖然房地產這幾年整體的開發水平躍升了一大階,但三四線的房地產工藝水平彷彿與世隔絕了一般。

因為縣城的項目普遍做得差,一些開發商就開始搞錯位競爭,動不動就搞個百萬方大盤,然後包裝是集住宅、公寓、酒店、商業中心一體化的城市綜合體。

縣城這些小開發商很多看着房地產行業好賺錢,半路出家來搞房地產的。以前可能是搞木材開發、搞建材水泥,甚至以前是養豬養牛的。

然後建着建着,塔吊就可能停工了,樁機就不轉了,綠色幕布上會懸挂着「工程爛尾,還我血汗錢」。

三四線城市不可能有持續性的需求,而開發商的打法也佐證了,三四線市場的不可持續。

縣城的購房者,有的甚至連「五證」都不知道是什麼,就覺得人家建這麼大個售樓部,動工儀式上,「正負」官員也來出席剪綵了,怎麼樣都不會爛尾跑路吧。

更多都是各區各鎮政府各有打算,小城市的關係盤根錯節,造成是城市無法精耕細作。

而置業顧問和中介在交易過程中,也不會刻意提示購房者其中的風險。

  三四线城市房地产的魔幻

三四線城市的房地產市場,真可謂是中國房地產的魔幻存在。

作為一個小城區,你造那麼大新區,卻沒有人口來填滿,新區差不多就成了一個鬼城,你說有什麼意義呢?

一般來說,縣城的房地產一般是有兩套價格體系的,一套是碧桂園恆大這些大開發商為主的價格體系,一套是當地的各種野路子開發商為主的價格體系,大開發商不少也是被「去化」搞得頭疼。

1.產品設計落後,施工工藝差,質量一般

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商業對人流量的要求,真的非常嚴苛。深圳尚且還擔心商業運營問題,更何況是三四線城市的商業呢?

  三四线城市割韭菜之一—产品质量差

例如我們在肇慶,看的很多項目,都是屬於大開發商收購小開發商地塊的:

三四線城市房產中的雷,真的是怎麼排也排不晚的,一串又一串。

但大開發商在縣城,其實也是很難玩得轉的。

2.碧桂園幸福里:碧桂園收購麓園的地塊,兩棟高層交付,剩下的洋房規劃極其不合理,密不透風,綠化重做。

可以說,三四線房地產的概念炒作、忽悠,甚至已經到了一種無法挽救的地步。

大開發商深諳在這種混亂市場下的打法就是:快進快出,不必戀戰。畢竟跑得慢了,就被埋進去了。

我相信,沒有多少人會接受,你的新房房子一拿到產權證,就已經是30歲,甚至是40歲了。

  有的人可能会说,三四线城市房价就卖10000元/㎡,甚至8000元/㎡,但是房子的建安成本真的大概就几千块钱,多的都是地价。

  老城区太臃肿,建立新城区,无可厚非,可是一个人口才几百万的城市,有必要跑到十几公里之外去建新城区吗?

例如,肇慶(樓盤)碧桂園幸福里收購的麓園項目,小區規劃是高層呈L型將洋房圍合,高層33層,洋房10層,而整個小區規劃又沒有什麼大景觀,高層活動區域小也就算了,圍合式排布洋房建得非常密,採光通風效果都非常差。

爛尾在三四線城市,真的是非常普遍的事,而且由於市場非常初級,很多連維權意識都沒有,直接認栽。

  结

在我們走過的中山(樓盤)惠州江門肇慶漳州(樓盤)等這些小城市中,見過了太多太多的爛尾樓,綠色幕布都已經破爛不堪,外露的鋼筋已經完全綉化。哪怕位置再好,也沒有開發商願意接手。

房地產開發一直強調的產品「均好性」,在縣城變得一文不值。

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